L'Ardèche

Droits et devoirs des locataires et bailleurs

Cadre général

Contrat de location / rapport locatif :

Le contrat de location est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une « chose » pendant un certain temps moyennant un certain prix que l’autre partie s’oblige à payer.

Lorsqu’une partie manque à ses obligations, l’autre peut, soit exiger son exécution si elle est encore possible, soit réclamer la résolution. Dans le cadre d’un contrat de location de locaux à usage d’habitation, la résiliation du bail peut entraîner une expulsion du locataire lorsque celle-ci est demandée par le bailleur.

Sur la base de cette réalité, il est nécessaire de rappeler les obligations essentielles des parties afin que chacun puisse faire face à ses obligations locatives.

Public concerné

Les personnes, propriétaires bailleurs ou locataires, engagées dans un rapport locatif.

Fonctionnement et procédures

1/ Quelques rappels de la loi du 6 juillet 1989 portant sur les rapports locatifs :

Obligations du bailleur – article 6

le bailleur est obligé de :

- Remettre au locataire un logement décent (lien vers le décret 2002) ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

- Délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

- Assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse de travaux,

- Entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

NB : le propriétaire peut interdire au locataire d’effectuer certains aménagements si ceux-ci transforment les lieux loués.

- Ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée,

Le bailleur est également tenu de délivrer des quittances au locataire qui en fait la demande (art. 21 de la loi du 6 juillet 1989)

Les obligations du locataire – article 7

Le locataire est obligé de :

- payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ne peut différer le paiement du loyer ou effectuer un paiement partiel au motif que le bailleur ne remplirait pas ses obligations.

- User paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

- Répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

- Prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

- Laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

- Ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, le bailleur peut soit, demander la remise en état des lieux aux frais du locataire, soit, conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

- S’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier (attestation d’assurance) lors de la remise des clés puis chaque année, à la demande du bailleur.

A noter : Les droits des locataires sont les obligations du bailleur. Si le bailleur ne les remplit pas, le locataire peut saisir le tribunal pour contraindre le bailleur à les respecter, éventuellement sous astreinte et allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Mais attention, en aucun cas, le locataire ne peut décider de se faire justice lui-même en arrêtant de payer ses loyers.

2/ La commission de conciliation

Elle a pour objet de concilier les parties (locataire / bailleur) en litige. Elle offre la possibilité au bailleur et au locataire de se rencontrer et de rechercher une solution au conflit qui les oppose sans s’adresser au juge.

La commission de conciliation est une instance placée auprès du Préfet de chaque département. Elle est composée à part égale de représentants des bailleurs et de représentants des locataires.

Le secrétariat de la commission est assuré par les services de la DDCSPP (direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations), au bureau des rapports locatifs.

BOCHURE COMMISSION DE CONCILIATION

Comment saisir la commission départementale de conciliation ?

Par demande écrite adressée au secrétariat de la commission départementale de conciliation, à la DDCSPP. Le courrier doit comprendre les éléments suivants :

  • Nom et adresse de la personne qui saisit
  • Nom et adresse de la partie adverse
  • L’objet du litige
  • La copie du bail
  • La lettre de réclamation adressée au préalable à la partie adverse

Comment utiliser l’avis de la commission de conciliation ?

Si la conciliation a abouti, le document de conciliation signé par les deux parties entérine leur accord.

Toutefois si l’une des deux parties ne respecte pas les termes de l’accord ou refuse de l’exécuter, l’autre partie devra saisir le tribunal pour l’y contraindre.

Si la conciliation n’a pas abouti et que l’une ou les deux parties décident de faire trancher le litige par le tribunal, l’avis de la commission peut être communiqué à ce dernier.

Dans tous les cas le tribunal compétent est le tribunal d’instance du lieu de situation du logement.

3/ Le conciliateur de justice

Dans le cadre d’un litige entre un bailleur et un locataire, un conciliateur de justice peut être sollicité. Le tribunal d’instance, la mairie ou le commissariat de police renseignent sur les modalités et coordonnées du conciliateur.

Dans le cas où aucune solution amiable n’est trouvée, la consignation peut être demandée devant le tribunal d’instance ou le juge de proximité, dans l’attente du règlement du litige. La procédure est simple, rapide et peu coûteuse. Un avocat n’est pas obligatoire, et les parties, peuvent se défendre elles-mêmes. Cependant, il est recommandé d’appeler l’autre partie dans la procédure. A défaut, la demande risquerait d’être rejetée.

4/ le Centre d’information sur les droits des femmes et des familles (CIDFF 07)

Le CIDFF 07 est un centre où des juristes exercent une activité d’information générale des personnes sur leurs droits et obligations ainsi que l’orientation vers les professionnels du droit chargés de leur mise en œuvre.

L’information juridique est généraliste et touche aussi bien le droit des familles que le travail, le logement, les procédures civiles…etc…

Des lieux de permanences existent sur tout le territoire ardéchois (contacter le CIDFF07 – voir « contacts »)

Contacts

SOLIHA : Innoparc -462 avenue Marc Seguin – 07000 PRIVAS Tel : 04 75 29 51 35

Bureau des rapports locatifs / commission de conciliation (DDCSPP) :

7 Bd du Lycée – 07000 PRIVAS Tel : 04 75 66 53 00

CIDFF07 :30 Avenue de Zelzate, 07200 Aubenas Tel : 04 75 93 31 70

A savoir

Des aides financières sont accordées par les organismes collecteurs du 1 % au logement, comme le versement des sommes dont le locataire ne parvient plus à s’acquitter. La garantie couvre un montant maximal de 18 mois de loyers et charges. Il s’agit d’un prêt sans intérêt, remboursable en trois ans.

Renseignement auprès d’action logement

Un locataire, responsable de transformations ou de dégradations dans le logement, sera tenu de le remettre dans son état d'origine à ses frais. Le propriétaire sera autorisé à prélever sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires à ces travaux et pourra même réclamer un supplément si le dépôt de garantie est insuffisant. Mieux vaut donc être vigilant.

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Hôtel du Département
Quartier la Chaumette – BP 737
07007 Privas cedex
Tel. 04 75 66 75 20

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